Hotel Flaz: Voraussichtlich im Juni fahren die Bagger auf

Das Projekt «Hotel Flaz» scheint ein klassisches Beispiel für ein touristisches Entwicklungsprojekt im Engadin zu sein: von einheimischen Unternehmern initiiert, politisch unterstützt, juristisch bekämpft, bis heute verzögert. Mitinvestor Kurt Baumgartner blickt auf zermürbende Jahre der Rechtsstreitigkeiten zurück. «Wir haben politisch und rechtlich alles korrekt gemacht. Es ist ein Frust, wenn man im Tal etwas Nachhaltiges bewegen möchte und ständig blockiert wird», sagt er.

Geplant ist der Neubau eines Hotels in Pontresina auf dem Gelände des ehemaligen Sportpavillons. Investitionsvolu­men: rund 50 Millionen Franken. Das Konzept sieht ein Drei-Sterne-Superior Familienhotel mit einer kleinen Wellnessanlage und einem öffentlichen Restaurant vor. Der Fokus liegt auf preisbewussten, aktiven Gästen, also auf Familien und Outdoor-Touristen. Damit möchten die Investoren eine Angebotslücke im mittleren Preissegment im Oberengadin schliessen. Hinter dem Projekt steht die Hotel Flaz AG, gegründet von den einheimischen Unternehmerfamilien Wieser und Baumgartner. 

Angefangen hat alles Ende 2014. Das Areal musste von einer Sport-/Infra­strukturzone in eine Hotelzone umgewandelt werden. Die Gemeindeversammlung stimmte der Umzonung zu. Doch das Projekt war umstritten. Diskussionen gab es um Ortsbild, Zufahrt und vor allem um die Lage und Dimensionen des geplanten Hotels sowie um den Schattenwurf des Gebäudes. Im Dezember 2017 reichte ein Komitee eine Initiative mit 387 gültigen Unterschriften ein. Diese setzte sich für den Erhalt des Sportplatzes Roseg und für ein «ortsverträgliches Hotel» ein. 

Der Gemeindevorstand beurteilte die Initiative als rechtswidrig und lehnte eine Vorlage an die Gemeindeversammlung ab. Gegen diesen Entscheid erhoben zwei der vier Erstunterzeichner der Initiative Beschwerde vor dem Verwaltungsgericht. Das Gericht stützte mit seinem Urteil 2018 den Entscheid des Gemeindevorstands in allen Belangen. Damit erhielt das Projekt erstmals rechtliche Planungssicherheit. Doch das Urteil des Verwaltungsgerichts wurde bis vors Bundesgericht weitergezogen. Und auch dort scheiterten die Gegner des Projekts vier Jahre später. 

Im Juli 2025 hat die Hotel Flaz AG das Gesuch um Baufreigabe bei der Gemeinde Pontresina eingereicht. Darin sind die Auflagen, welche bei der Baubewilligung von 2018 verlangt worden waren, konkretisiert. Diese betreffen unter anderem die Zufahrt ab Hotel in die Via Maistra, das Beschriftungs- und Beleuchtungskonzept oder den Finan­zierungsnachweis. In diesem nachgelagerten Verfahren haben mehrere Anwohner eine Baueinsprache beim Bündner Obergericht gemacht (ehemals Verwaltungsgericht) eingereicht. 

«Die Gemeinde Pontresina hat im Januar dieses Jahres die Baufreigabe erteilt, obwohl mehrere Auflagen nicht erfüllt sind», kritisiert Diego Schwarzenbach. Er ist Anwohner, gehört zu den Einsprechern und vertritt als Anwalt die Nachbarschaft. Die Wellnessanlage sei zum Beispiel noch nicht behindertengerecht. Auch sei die Verkehrsregelung gemeinsam mit der Baukommission und mit der Polizei nicht angeschaut worden. Besonders stark stört er sich an der Leuchtreklame auf dem Dach, die bewilligt worden sei. «Das hätte neu ausgeschrieben werden müssen». Das Gleiche gelte für die veränderte Fassade. Und schliesslich meint Schwarzenbach: «Der Finanzie­rungsnachweis ist nicht ausreichend».

Das Grundstück, auf welchem das Hotel Flaz gebaut werden soll, gehört der Bürgergemeinde Pontresina. Die Bürgerversammlung hatte 2015 beschlossen, das Grundstück der einfachen Gesellschaft «pass per pass» im Baurecht zu übergeben. Zu den vier Aktiengesellschaften gehörten auch jene der Unternehmerfamilien Wieser und Baumgartner, die dann die Hotel Flaz AG gründeten. Als Vertreter der Bürgerversammlung unterzeichnete der Bürgerrat im darauffolgenden Jahr einen Baurechtsvertrag mit der Hotel Flaz AG – und nicht mit der einfachen Gesellschaft «pass per pass», was laut Schwarzenbach nicht korrekt war. «Aber die Pflicht der Bürgergemeinde, den Baurechtsvertrag mit der einfachen Gesellschaft ‹pass per pass› einzugehen, ist inzwischen verjährt», sagt Schwarzenbach. Die Bürgergemeinde könne zudem vom Baurecht ohne Konsequenzen zurücktreten, wenn nicht innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Baubewilligung mit dem Bau begonnen wird. Die Baubewilligung ist seit dem Bundesgerichtsentscheid von 2022 rechtskräftig. Das Jahr, in welchem mit dem Hotelbau hätte begonnen werden müssen, ist laut Schwarzenbach verstrichen. 

Kürzlich wurde bekannt, dass über 50 Mitglieder der Bürgergemeinde eine Initiative unterschrieben haben. Diese verlangt vom Bürgerrat die Einberu­fung einer Bürgerversammlung, damit die Versammlung über den vorzeitigen Heimfall des Baurechts gegenüber der Bauherrschaft befinden kann. «Die Bürgergemeinde hat es in der Hand, dieses Hotelprojekt zu stoppen», sagt Schwarzenbach. Der Präsident der Bürgergemeinde Pontresina ist Thomas Walther. «Die Initiative wird im Moment juristisch abgeklärt», sagt er auf Anfrage und ergänzt: «Wir haben sechs Monate Zeit.» 

 Laut Luis Wieser hat es bis heute keine Änderungen am ursprünglichen Bauprojekt gegeben, lediglich Präzisierungen. «Normalerweise erhält man eine Baubewilligung, und bevor der Baustart erfolgt, wird der Einrichtungsplan abgegeben. In diesem Fall wurde alles schon früher eingefordert», sagt er. Die Baufreigabe der Gemeinde sei mit ein paar wenigen Auflagen erfolgt, die bis Anfang Mai erfüllt sein werden. Sobald der Gemeindevorstand diese abgeseg­net habe, starte der Bau. «Baustart ist voraussichtlich Anfang Juni», so Baumgartner. Die Bauherrschaft bietet gerne Hand, damit die Tennisplätze und der Spielplatz diesen Sommer offen bleiben können. 

«Der Baustart erfolgt unabhängig von der Bürgerinitiative und von den noch hängigen Entscheidung des Obergerichts zur Einsprache gegen die Baufreigabe», betont Wieser. Das Projekt sei mehrfach geprüft und als rechtmässig befunden worden, jetzt gehe es nur noch um die Erfüllung weniger Auflagen. «Materiell haben wir alles korrekt erfüllt, formell müssen noch ein paar Sachen bereinigt werden», erläutert Baumgartner. Die Bauherrschaft ist wegen der Bürgerinitiative nicht besorgt, zumal ein Entscheid zugunsten eines Heimfalls faktisch eine Enteignung bedeuten würde, was rechtlich nicht standhalten würde. 

«Wir glauben an eine langfristige, nachhaltige Entwicklung in diesem wunderschönen Tal. Wenn wir nicht in unsere Lebensader Tourismus inves­tieren und insbesondere in warme Betten, funktioniert diese Tourismusregion langfristig nicht», sagt Wieser. Die Investoren glauben an den Standort Pontresina, sprechen davon, Bergbahnen, Handel und Gewerbe vor Ort befruchten zu wollen. 

«Wir verüben doch kein Verbrechen, wir wollen nur ein Familienhotel bauen», sagt Baumgartner. Die Parzellenzugehörigkeit lasse rechtlich übrigens auch nichts anderes zu als diese Nutzung, ergänzt Baumgartner noch. Sollte für einmal alles nach Plan gehen, ist die Eröffnung des Hotels Flaz für die Wintersaison 2028 vorgesehen.

Autorin: Fadrina Hofmann
Foto/Visualisierung: Kurt Baumgartner/Hotel Flaz AG

Die Chronologie
2014 Die Stimmbevölkerung von Pontresina stimmt der Umzonung des Areals Sportpavillon / Rosegplatz in eine Hotelzone zu.
2015 Die Bürgerversammlung beschliesst en Baurechtsvertrag mit einfacher Gesellschaft «pass per pass».
2016 Die Bürgergemeinde, vertreten durch den Bürgerrat, unterzeichnet den Baurechtsvertrag mit der Hotel Flaz AG.
2017 Das Baugesuch wird eingereicht. Gleichzeitig entstehen erste Einsprachen und es formiert sich Widerstand. Eine Initiative wird lanciert, damit die Gemeindeversammlung nochmals über den Sportplatz befinden kann.
2018 Das Baugesuch der Hotel Flaz AG bewilligt der Gemeindevorstand Pontresina mit Auflagen. Dagegen opponieren diverse Einsprecher.
2021 Das Verwaltungsgericht Graubünden weist alle Einsprachen ab. Die Gegner ziehen den Fall weiter ans Bundesgericht.
2022 Das Bundesgericht weist sämtliche Beschwerden endgültig ab. Das Projekt ist rechtlich grundsätzlich bewilligt.
2025 Eine Petition mit über 2000 Unterschriften wird eingereicht.
2026 Baufreigabe der Gemeinde im nachgelagerten Verfahren. Einzelne Anwohner reichen Beschwerde ans Bündner Obergericht ein. Der Beschwerde wird die aufschiebende Wirkung nicht erteilt. Parallel dazu verlangt eine Bürgerinitiative vom Bürgerrat, eine Versammlung einzuberufen, damit die Versammlung über den vorzeitigen Heimfall des Baurechts gegenüber der Bauherrschaft befinden kann. (fh)